租房鬼故事 – 房東叫你搬就搬？談定期租賃與不定期租賃之提前終止租約
案例背景
Ａ想租房子，本來有一間喜歡的房子還沒看就被租走了。但在一個禮拜後，房東突然聯繫，原本承租的人搬走了，又通知朋友看房。
在Ａ去看房的那天，問了房東前房客搬走的原因。房東就說，有一天晚上他們情侶吵架，吵到別人，我就叫他們搬走了。
Ａ又問：「契約裡有什麼相關規定嗎？」、房東：「就算契約沒約定，還是可以叫他們搬走啊！」、「有什麼問題嗎？」。
Ａ聽完，直接在心裡打個大叉叉，這樣的房東還是敬謝不敏吧！
究竟在什麼狀況下房東才可以叫你從承租的房屋中搬走呢？
或者在什麼樣情況下房客可以終止租約呢？
定期租賃
租賃契約可依照租期是否訂有期限，區分為定期、不定期租賃。
什麼是定期租賃？
定期租賃指租約有約定存續期間，而有一定的期限。
若是 #定期租賃 者，原則上租期應持續至雙方約定之期限為止。
僅有契約約定得提前終止之事由，或法律規定得終止之事由發生時，才可以提前終止租約。
法律規定得提前終止之事由有哪些？
民法
首先就民法約定中，租賃關係（不限於房屋租賃關係）中，何情形、事由得提前終止租約以下方表格進行說明。
| 民法 | 條文內容及說明 |
| 第424條 | →租賃物危及承租人或同居人之安全或健康，「承租人」得終止租賃契約。 「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」。 |
| 第430條 | →出租人不於期限內修繕者，「承租人」得終止租賃契約。 「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」。 |
| 第435條 | →租賃物滅失，致存餘部分不能達到租賃目的，「承租人」得終止租賃契約。 「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」。 |
| 第436條 | →第三人就租賃物主張權利，致租賃物不能為約定之使用、收益，「承租人」得終止租賃契約。 「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」。 |
| 第438條 | →承租人未依約定之方法為租賃物之使用、收益，經出租人阻止仍繼續為之，「出租人」得終止租賃契約。 「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」。 |
| 第440條 | →承租人遲付租金，達 #兩個月 之租額，「出租人」得終止租賃契約。 「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」。 |
| 第443條 | →承租人違反約定，擅自將租賃物轉租他人，「出租人」得終止租賃契約。 「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」。 |
| 第445條至 第447條 |
→出租人對於承租人之物有留置權，承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物，「出租人」得終止租賃契約。 「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」。 「承租人將前條留置物取去者，出租人之留置權消滅。但其取去係乘出租人之不知，或出租人曾提出異議者，不在此限。承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常之生活關係，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不得提出異議。」 「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」。 |
租賃住宅市場發展及管理條例
除前面討論之民法規定外，#租賃住宅市場發展及管理條例 亦有針對「出租供居住使用之建築物」為特別規定。
| 租賃住宅市場發展及管理條例 | 條文內容及說明 |
| 第10條 | →若符合以下法條舉例之情形者，「出租人」得提前終止租賃契約，且承租人不得要求賠償。 「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」 |
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
| 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 | 條文內容及說明 |
| 第17點 | →若符合以下法條舉例之情形者，「出租人」得提前終止租賃契約，且承租人不得要求賠償。 「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償： (一)出租人為重新建築而必要收回。 (二)承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。 (三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。 (四)承租人違反第八點第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。 (五)承租人違反第八點第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。 (六)承租人違反第八點第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。 (七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。 (八)承租人違反第十點第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。 (九)承租人違反第十點第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。 (十)承租人違反第十點第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。 」。 |
自上說明可知，縱使租客與房東簽訂「定期租賃契約」，若符合法律規定的事由，還是可以提前終止租約。
不定期租賃
什麼是不定期租賃？
不定期租賃指沒有租約期限的租賃關係。除了最初並未簽訂租期外，更常見的態樣係租約到期後，承租人仍繼續使用租賃物，而出租人卻未對此表示反對（民法451條），即會被視為以不定期限之方式繼續租賃關係。
不定期租賃可以隨時終止租約嗎？
依照民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
因此若依照前開民法第450條規定，是否代表當事人（出租人、承租人）得隨時終止契約呢？
然而基於對承租人之保護，若是出租住宅、房屋供承租人使用者，除非符合民法、租賃住宅市場發展及管理條例第10條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 第17點或土地法第100條規定，否則仍不得隨時、任意終止租賃契約。
租賃住宅市場發展及管理條例第10條及住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第17點，在前篇定期租賃之終止事由中就有說明，此處不再說明，主要針對土地法之部分進行補充。
土地法
| 土地法 | 條文內容及說明 |
| 第100條 | →若符合以下法條舉例之情形者，「出租人」得提前終止租賃契約。 「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。 一、出租人收回自住或重新建築時。 二、承租人違反民法第443第1項之規定轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。 五、承租人違反租賃契約時。 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」 |
上方之土地法第100條規定，原則上適用於不定期租賃。以下最高法院37年度上字第7729號民事判決參照。
「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。」最高法院37年度上字第7729號民事判決參照。
茵律建議
前面講了很多法律規範，相信看了會覺得有點一個頭兩個大
不過不用太過擔心，並不是在租賃契約之一方就需要對上面所羅列之各種情況熟記於心。
最重要的是要記得，在定期契約承租人相對弱勢之情況下，除非契約或者法律有規定，否則出租人是不得無理由終止定期租賃關係的！
然而若是屬於不定期租賃，依土地法第100條規定之事由觀之，只有第一款「出租人收回自住或重新建築」是出租人握有主導權之狀態，而其他款項都是承租人必須違反相關規定，出租人才可以主張終止租約，對出租人而言非常不利。
因此建議，在租賃契約簽訂之初，就應特別表示期滿後不續約，或期滿後應另訂書面契約。或是於租約到期後，立即表示反對承租人繼續為租賃物之使用，才不會使得租賃關係變成不定期租賃，出租人難以收回租賃物之情形哦。
那我們回到前面案例，若契約沒有特別約定，並不是房東覺得房客情侶吵架太大聲、妨礙到其他人安寧，就可以直接叫房客搬遷。在租房的時候，要先了雙方之間的需求，達成完整的協議才好哦。（如果提前知道房東可能有許多較難配合的眉眉角角，我們就另尋其他投緣的房東吧！😂）
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